El vocablo “antejardín” se define en el Diccionario de la Lengua Española (Real Academia) como el área libre comprendida entre la línea de demarcación de una calle y la línea de construcción de un edificio y la reglamentación urbanística chilena dice que es el área entre la línea oficial y la línea de edificación, regulada en el instrumento de planificación territorial.
Y aunque no sea necesario, pero para ser exactos, transcribimos la primera acepción del significado de la palabra “jardín” que nos entrega ese mismo diccionario : terreno donde se cultivan plantas con fines ornamentales. Como observamos, hay bastante claridad respecto a esta parte de los predios que dan cabida a las edificaciones.
En el ámbito de los planes reguladores comunales (PRC), se establecen diversas normas obligatorias para solicitar permisos de construcción, siendo las principales el uso de suelo y las de edificación. En estas últimas se mencionan, entre otras, las densidades habitacionales, subdivisiones prediales mínimas, coeficientes de constructibilidad y de ocupación de suelo, rasantes, alturas máximas, antejardines mínimos, distanciamiento al medianero, etc. Como vemos la superficie de los antejardines es fijada por cada municipalidad.
En general los antejardines están conformados por algunas especies arbóreas plantadas sobre una cubierta de césped, es decir, son áreas verdes que cumplen una función ambiental (capturan dióxido de carbono y entregan oxígeno), de equilibrio urbano y de ornato. Por otro lado también posibilitan eventuales ensanches de las calles, razones por las cuales los antejardines son ineludibles en el desarrollo de las ciudades.
El coeficiente de constructibilidad se define en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) como el número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno. En general los antejardines tienen hacia adentro entre 5 y 10 metros a partir de la línea oficial y medidas similares tienen los distanciamientos a los medianeros.
Los edificios que ocupan toda la manzana están envueltos en áreas verdes privadas que embellecen el entorno. Aunque en la delimitación con las propiedades vecinas existen verjas o muros, en el frente de los edificios, en muchas ocasiones, para darle continuidad visual al espacio, no hay divisiones y así el antejardín se asimila al espacio público.
Pero últimamente se descubrió una habilidosa fórmula que permite sobrepasar el coeficiente de constructibilidad fijado en la Ordenanza de los PRC. En efecto, el Minvu resolvió que todas las áreas construidas bajo el nivel natural del terreno no se contabilizan para determinar ese coeficiente y por esta razón, sobre todo en los edificios de oficinas, se aprecia la desaparición absoluta de los antejardines. Estas áreas verdes, se han excavado totalmente entre las líneas oficiales y las líneas de edificación y así observamos en esos edificios gran cantidad de gente trabajando en oficinas o locales gastronómicos que reciben la luz solar, a pesar de estar localizadas bajo el nivel del suelo. Es decir, la feble institucionalidad considera que esas dependencias no aumentan la carga de ocupación de los edificios (sic).
¿ A qué viene todo este comentario ?
El viernes 14 de mayo pasado dos peatones resultaron con graves lesiones luego que cediera una feble y baja baranda, en la cual se apoyaron, la que separa el edificio Territoria 3.000 de la vereda correspondiente a la calle Augusto Leguía Norte en la comuna de Las Condes. Los vecinos cayeron al vacío hacia un socavón de 8 metros de profundidad, producto del desnivel subterráneo excavado en el antejardín de esa torre de 32 pisos, en la cual se ubica el lujoso hotel W.
Según leímos en la prensa, el alcalde de Las Condes, sobresaltado porque los transeúntes estaban hospitalizados en la Clínica Alemana, presentó el lunes 17 de mayo pasado una querella contra quienes resulten responsables, entendiendo nosotros que la responsabilidad recae primeramente en los propietarios de esa mega construcción, cuyos permisos fueron obtenidos con normas de edificación derogadas y enseguida por la propia municipalidad que consintió en que se eliminan los antejardines.
No está demás decir que lo anterior es sabido por todos aquellos que se desenvuelven en el sector, pero que, convenientemente enmudecen para no incomodar a quienes se benefician con estas prácticas.
Si la esbelta torre Territoria 3.000 hubiera mantenido el antejardín, tal como este tipo de áreas verdes se han concebido, los dos peatones accidentados no habrían caído al vacío del socavón, pues el espacio privado habría colindado al mismo nivel con el espacio público. En consecuencia, este luctuoso episodio es el resultado directo de los oportunistas cambios que han existido en las políticas de vivienda y urbanismo para favorecer sólo al sector inmobiliario.
En todo caso, será interesante conocer cómo la Municipalidad de Las Condes justifica la inexistencia del antejardín en el predio de esta torre y porqué existe un restaurante en la base pétrea del terreno hundido.
Sabemos a priori que el mecanismo de eliminar los antejardines se mantendrá porque los gobernantes han demostrado ser cortoplacistas y obsecuentes, pero sí es urgente que se les exija a los proyectos inmobiliarios que lo utilizan que, por lo menos, en la línea perimetral instalen unas seguras y altas (1,80 metros) rejas transparentes para evitar que los paseantes que circulan por las veredas se precipiten a las peligrosas zanjas existentes en tales construcciones.
Por último, repetimos una vez más, que el sistema económico de libre mercado llevado al extremo, como sucede en Chile, tiene que ser revisado para ir terminando paulatinamente con las trampas urdidas entre cuatro paredes y dar paso a los conceptos éticos en los negocios, algo difícil, pero no imposible.
El sector productivo privado que se mueve exclusivamente por sus propios intereses necesita tener una contraparte que lo controle con firmeza. Queremos un aparato público de verdad que mantenga a raya a los avasalladores que se creen dueños del país y en tal sentido, aunque les moleste a algunos mimados, continuaremos denunciando hechos que evidencian las colusiones público-privadas, que tanto mal le hacen al propio mercado.
Ya que los fosos que circunvalan los edificios comerciales en altura impiden la operación de los carros bombas que van a apagar los incendios ¿será posible que el Minvu se refiera públicamente a la moda de eliminar los antejardines ?
Por Patricio Herman
Fundación “Defendamos la Ciudad»
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