Mercado inmobiliario: precios por las nubes ¿se viene la tormenta?

Desde el episodio de la “Tulipomania”, euforia especulativa que provocó en 1637 la primera crisis financiera moderna, hasta la crisis de las hipotecas subprime en EE.UU., los procesos especulativos son el punto débil de la economía capitalista. La estabilidad de la economía chilena, que según la estimaciones del FMI creció en 2012 de 4.7%, es  cuestionada por las recientes inquietudes que alertan sobre una burbuja inmobiliaria en gestación.

La presentación de la situación del mercado inmobiliario por el presidente del Banco Central en el Congreso, al principio de enero 2013, fue el último indicio de la creciente preocupación de la clase política chilena frente a la posible existencia de una burbuja inmobiliaria en Chile.

Una burbuja se caracteriza por una irracional alza de la demanda que, haciendo crecer los precios, provoca un proceso especulativo que refuerza el fenómeno. Se trata de un fenómeno cíclico que encuentra su fin en la “explosión” de la burbuja, es decir en la repentina caída de los pecios. Los efectos de un tal fenómeno en la economía de un país pueden ser catastróficos, como le demostró el 2008 la crisis “subprime” en EE.UU., crisis del sector inmobiliario que provocó una similar del sector bancario, con consecuencias gigantescas sobre toda la economía mundial.

En este contexto, la aparición de previsiones alarmantes sobre el mercado inmobiliario en Chile mantiene un debate, entre los más optimistas, para quienes no existe una gran amenaza, y los partidarios de cambios en la política económica del gobierno para disminuir los riesgos

¿UNA AMENAZA REAL?

Frente a las cifras que demuestran una importante desviación de los precios en el mercado inmobiliario con sus tendencias de largo plazo, especialmente a partir del segundo trimestre 2012, las autoridades públicas y los sectores comprometidos se apresuraron a tener discursos tranquilizadores.

Así, después de la presentación, el Martes 18 de diciembre, ante el Senado del Informe de Política Monetaria (Ipom) redactado por el Banco central de Chile para el año 2012, Felipe Larrain, ministro de Hacienda declaró que “el análisis indica que no hay burbuja inmobiliaria», pero admitió que las autoridades tenían que vigilar el sector. Esta ruptura con los principios liberales permite de sospechar, cual que sea el discurso oficial, una preocupación de las autoridades.

En el mundo empresarial también la posibilidad de formación de una burbuja esta rechazada. Primero en el sector de la construcción: según las análisis de los economistas de la Cámara Chilena de Construcción, “los resultados muestran que el mercado inmobiliario, tanto nacional como en el Gran Santiago, se alineará en 2013 con su tendencia de largo plazo”. Basándose en esta previsión, la Cámara solo habla en sus documentos de boom o bonanza, lo que ya ocurrió en 2008 sin tener consecuencias importantes. Por su parte, el presidente de la Confederación de la Producción y el Comercio (CPC), Lorenzo Constans, se apresuró de ahuyentar toda responsabilidad del sector en el proceso especulativo, indicando que las alzas de precio fueron vinculados con el aumento de las remuneraciones.

Misma retórica en el sector bancario: en un primer tiempo, descartar la idea de una posible burbuja, como lo hizo Jorge Awad, el presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), asegurando que desde julio los precios van a empezar a caer, y en un segundo tiempo negar toda responsabilidad en el aumento de los precios, asegurando que la flexibilidad en el otorgamiento de créditos hipotecarios no aumentó. «Chile tiene una banca prudencial de excelencia, que ha tomado precauciones para que sus carteras estén sanas», agregó.

Otras autoridades tienen un discurso más preocupante sobre el futuro del sector inmobiliario en Chile. Es el caso del Banco Central de Chile, que en su ultimo Informe de Política Monetaria se preocupa del aumento de los precios del sector inmobiliario: “los riesgos en este sector se vinculan a los rezagos que median entre el inicio de la construcción y su venta final lo cual, frente a un shock de demanda, podría conducir a desbalances entre oferta y demanda”. Si la palabra “burbuja” no aparece, la formulación es suficientemente clara: el Banco Central de Chile, al contrario del gobierno, considera como un riesgo la situación actual en el sector inmobiliario.

Que sean optimistas o pesimistas, hay que considerar las previsiones con prudencia y recordar que los análisis que demostraron la fragilidad de los sectores inmobiliarios en otros países afectados por crisis fueron casi inexistentes. Además, las reticencias a hablar de “burbuja” se entienden: antes de su explosión, es difícil de hacer la distinción entre un sector en crecimiento y una burbuja, especialmente porque los factores psicológicos, que los análisis económicos pueden difícilmente cuantificar, tienen un papel importante en el proceso. Sin embargo, algunos datos permiten de evaluar la situación.

En efecto, las cifras de la Cámara Chilena de Construcción permiten dar cuenta de una  importante expansión del mercado inmobiliario. Según ellos “a nivel nacional, la demanda por vivienda presento un avance de 24% en el acumulado al tercer trimestre y espera que termine el año [2012] con una expansión de 18%”. En el mismo tiempo, el aumento fue de 27% para el Gran Santiago. Si no se puede establecer una comparación entre la situación de los dos países, hay que notar que en España, entre 2001 y 2005, el crecimiento en el sector inmobiliario fue de 25% por año. Así, las tendencias en Chile, si se establecen de manera durable, pueden parecer preocupantes.

Un otro punto que viene a ensombrecer las perspectivas en el sector de la construcción es la situación en Perú: en efecto, el país conoce también una fuerte alza de los precios, que según Luis Felipe Zegarra, del CENTRUM, corresponde a “la primera etapa de formación de una burbuja inmobiliaria”, llamada “burbuja incipiente”. Las altas inversiones de las empresas chilenas en Perú serian en caso de explosión de una burbuja un factor de fragilización de la economía chilena. Pero más allá de este riesgo, la semejanza de las amenazas en los dos países incita a cuestionarse sobre las causas del fenómeno.

LAXITUD EN EL SECTOR BANCARIO Y EXPORTACIÓN DE LA CRISIS

La causa principal de la formación de burbujas es el exceso de liquidez. En el caso actual un eventual exceso tendría distintas explicaciones.

Primero hay que mencionar la situación interna, es decir las condiciones de financiamiento en el sector inmobiliario. Por regla general, la formación de burbujas esta vinculada con un bajo tipo de interés, o condiciones de otorgamiento de préstamos  insuficientemente restrictivos. En Chile, las facilidades de financiamiento, vinculadas con las políticas flexibilización de crédito de los bancos comerciales, son denunciadas por algunos como factor de inestabilidad.

Así, Manuel Agosín de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile dijo que ”no es posible que los bancos estén dando crédito en forma tan fácil, pensando que el boom económico que está viviendo el país va a continuar indefinidamente”. Además, la práctica de préstamos hipotecarios podría revelarse problemática: el ejemplo estadounidense ha mostrado que a gran escala, estos préstamos tienen un papel acelerador en formación y explosión de las burbujas, haciendo peligrar la viabilidad del sistema bancario entero.

Luego vienen factores externos que, provocando un exceso de liquidez, podrían tener una responsabilidad en la formación de una burbuja. En efecto parece que no se puede aislar el fenómeno del contexto de crisis internacional. En efecto, el doble fenómeno de transferencia de inversiones, de la Bolsa hasta el inmobiliario, de los países en crisis (principalmente los países de Europa) hasta países con crecimiento (como Chile), podría tener un papel desestabilizador sobre el mercado inmobiliario del país.

Además la política monetaria expansiva de los EE.UU., elegida como estrategia de salida de crisis, esta también denunciada como fuente de vertimiento de liquidez en Chile. Si se podría imaginar medidas para regular la situación en el sector bancario, parece más complejo, para no decir imposible, de hacer cambiar la política de la Reserva Federal para frenar el proceso de “exportación de la crisis”.

Así, si existe un debate sobre la realidad de la amenaza, existen procesos económicos importantes que permiten de entender el crecimiento importante de los precios en el mercado inmobiliario chileno. Si la explosión de una burbuja tendría consecuencias sociales y económicas importantes, con una baja de la valor de sus propiedades para los propietarios, una subida de las deudas, un posible aumento del desempleo y una desestabilización del sector bancario, no hay que olvidar que el fuerte proceso de crecimiento, tiene también efectos sociales notables, que se materializa en las dificultades encontradas para alojarse.

El humorista Mark Twain dijo: “Hay dos casos en los cuales uno no debería especular: cuando no se puede permitirlo y cuando se puede”. Si las leyes de la economía pueden contradecir este juicio, la realidad social, en un mundo en el cual las crisis parecen concatenadas de un lado del planeta al otro, parecen confirmarlo.

 Pierre Le Regent

El Ciudadano