Boom o burbuja inmobiliaria en Chile y Perú

Para nadie es un misterio que los precios del metro cuadrado (m2) en las diversas localidades de esta parte del orbe han mostrado un alza sostenida durante los últimos años. Por ello, existen incentivos para que tanto los chilenos como los peruanos adquieran propiedades, pues además de cumplir el sueño de la casa propia se entiende como una muy buena inversión. Así, al aumentar la demanda, las constructoras e inmobiliarias estiman que es conveniente construir en mayor medida, asunto que vuelve a incentivar a los compradores. Esta situación la entendemos como boom inmobiliario.

Es relevante mencionar que las economías de Chile y Perú poseen diversas similitudes, a saber:

1. Crecimiento económico sostenido en los últimos años, y capacidad para enfrentar las crisis financieras internacionales con estímulos fiscales importantes.
2. Crecimiento económico con gran dependencia de la explotación y exportación de materias primas, principalmente mineras como el cobre, oro, plata, etc.
3. Negociación de Tratados de Libre Comercio con diversos países considerados clave para la diversificación de las exportaciones.
4. Aumento sostenido de los precios de los bienes inmobiliarios y sus relacionados (materiales de construcción, mano de obra, etcétera).

No obstante ello, la principal diferencia es que la época dorada de crecimiento en Chile se produjo con algunos años de anterioridad a la peruana

Debido a lo señalado anteriormente, y en base al último punto de coincidencia, consideramos conveniente realizar un análisis de ambas economías en conjunto para explicar la situación inmobiliaria.

Cifras:

En el caso peruano, se presenta un incremento continuo del precio de las viviendas desde el tercer trimestre del año 2006, luego de que presentaran disminuciones importantes en el periodo 1998 – 2006 producto de la recesión económica (1998 – 2001), además de crisis financieras internacionales.

Así, para mirar una cifra, el precio promedio por metro cuadrado de los departamentos en los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco se incrementó 173% entre el IV trimestre de 2006 y el primero del presente año, con incrementos entre el 6.6% y el 31%, tal como se puede apreciar en el siguiente cuadro.

Precios por metro cuadrado de departamentos

La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco

El caso de Chile no es muy disímil, la oferta ha aumentado bastante y aun así, no satisface la demanda existente. De hecho, en la década de los ochenta el promedio anual de viviendas autorizadas para construcción por el Estado fue de 54.529. En cambio, entre los años 2000 y 2010 se autorizó un promedio anual de 131.903 unidades. Es decir, un 142% de incremento.

De hecho, si se considera el Índice de Actividad Inmobiliaria (IAP) elaborado por Portalinmobiliario.com, -el único en su tipo capaz de medir el movimiento de la demanda de este mercado en tiempo real-, ha habido un aumento del 35% si comparamos los diez primeros meses del año 2012 versus los diez primeros del 2011. Es decir, no existen señales de disminución de las ventas, sino que al contrario.

Ahora, los ciclos económicos están dominados por la gravedad financiera, “lo que sube debe bajar”. Lo complejo es determinar cuando ocurrirán estas oscilaciones tan recurrentes de la economía, en las que una fase de expansión va seguida de otra de contracción. Sin embargo, es importante verificar si dichos incrementos obedecen a aspectos fundamentales o son de carácter especulativo. Es posible apreciar que existe un alto grado de demanda debido a la gran cantidad de familias fundamentalmente de bajos ingresos que pugnan por una vivienda y la poca capacidad de las empresas constructoras de atender la misma, falta de programas sólidos del gobierno que contribuyan a reducir el déficit habitacional, falta de terrenos debidamente habilitados y saneados, demora de las licencias de construcción por parte de los municipios, etcétera.

Y con todos estos antecedentes en ambos países. ¿Existen motivaciones para creer que se está gestando una burbuja inmobiliaria?

Un factor de análisis es enumerar los factores de riesgo que desencadenaron la burbuja producida en España, donde es posible enumerar los siguientes:

1. Excesivo crecimiento del sector construcción constituyéndose en el motor de la economía en su conjunto, que a su vez redundó en el incremento del empleo y los ingresos de las familias cuya demanda se incrementó.
2. Ley de liberalización del suelo de 1998 a fin de facilitar la oferta de viviendas y por ende bajar los precios; sin embargo, la demanda era imparable ante las facilidades crediticias y las expectativas a futuro sobre la subida de precios de las mismas.
3. Flexibilización de las exigencias mínimas para la colocación de créditos hipotecarios (loan to value, plazo, tasas de interés, exigencia de garantías, etcétera) que reducen el riesgo de impago de los mismos.

Ahora, es relevante considerar que los precios en la oferta de las viviendas siempre contienen un factor especulativo, pues es el precio que “desea” obtener el vendedor. Diversos sitios en internet y las tecnologías de la información en general han acercado a la oferta con la demanda, tendencia que contribuye a la marginación de los intermediarios formales tal y como se conocían hoy en día. Lo anterior produce que en la industria inmobiliaria en particular existan mayores divergencias entre oferta y demanda. Justamente debido a ello, existen pilares que las tasaciones deben considerar:

1.- Determinar si las muestras consideradas para la tasación corresponden a compraventas realizadas o sólo a ofertas publicadas.

2.- Identificar la fecha de cada muestra.

3.- Señalar la fuente de la información y datos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces si es una transacción realizada.

De todas maneras, las tasaciones son referencias, pues están sujetas entre otros a las destrezas negociadoras de las partes.

Ahora, ya que existe un alto grado de demanda, pero no necesariamente fundamentales que justifiquen el aumento del valor del m2 en ambas economías, podríamos estar hablando de un factor especulativo. De hecho, se vislumbran señales que son comunes a todas las burbujas como el alza sostenida en los precios de las viviendas en general y en el precio del m2 en particular en ambas economías, flexibilizaciones en el acceso crediticio, entre otras.

Somos de la opinión que existe un porcentaje del aumento en el precio dependiente de la especulación por parte de los vendedores y de la flexibilidad en el pago producto de los compradores. No obstante ello, el que exista una oferta menor a los niveles de demanda actuales, sobretodo para las viviendas habitacionales en ambos países y en el caso de las oficinas en Perú, -en Chile podría existir sobreoferta de esta última tipología- hace esperable que ciertos ajustes de precios (desinflación de la burbuja) ocurran en un tiempo más y previamente al estallido de la mencionada burbuja. Concluyendo, al corto plazo, se puede mantener cierto grado de tranquilidad, aunque es de relevancia para los inversores inmobiliarios, aumentar el nivel de diversificación de propiedades o aumentar la presencia de activos de menor riesgo.

Por René Fernández Montt y Duber Jiménez Rivera [1]