Experto Óscar Martínez: «Esta crisis se prevé más corta y se tratará más bien de un reajuste del mercado inmobiliario»

Desde el mes de marzo, la economía está congelada y en caída libre por el coronavirus. Un caso más de la pandemia que traspasa este estado de parálisis a la mayoría de los sectores que lo forman. Uno es el mercado inmobiliario, en coma desde la llegada del COVID-19.

Hace semanas que en España no se enseñan pisos. Y mucho menos, se compran. Las transacciones se pararon en seco con el estado de alarma, que obligó a cerrar las casi 55.300 inmobiliarias existentes en el país. Negocios en los que trabajan 149.000 personas aproximadamente según la última Encuesta de Población Activa.

Un sector en el que, una vez puedan abrir, se encontrarán con un mercado muy distinto al previo a la irrupción del coronavirus. Según la inmobiliaria Donpiso, se prevé un descenso entre el 20% y el 25% en la venta de inmuebles. Más acusado será el desplome en la adquisición de segundas residencias.

Sin embargo, aunque las estimaciones de la empresa indican que cerrarán una quinta parte de estos negocios, la revés será menor que el de la crisis de 2008 según el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez.

¿Cómo están trabajando las inmobiliarias desde que se decretó el estado de alarma?

­—En estos momentos, el mercado inmobiliario está totalmente parado. Las agencias no pueden abrir, no podemos enseñar pisos, ni hablar con clientes, ni acudir a las oficinas. Llevamos desde el 14 de marzo, totalmente paralizados. Piensa que hacer teletrabajo no es fácil en nuestro mercado. El contacto personal con los clientes es común y las visitas a las viviendas son necesarias y ahora no las podemos realizar.

Así, las ventas de viviendas han caído, a causa de la total inactividad. Solo hemos hecho alguna escritura, pero de operaciones que ya estaban cerradas antes de la crisis sanitaria. En estos días, no se están haciendo nuevas operaciones.

¿Prevén una caída fuerte en la venta de viviendas?

—Sí, caída sí, pero tampoco tan fuerte. No es la crisis del 2008, en la que los precios estaban muy altos, los bancos no daban préstamos y el mercado estaba arruinado.

Esta crisis se prevé más corta y se tratará más bien de un reajuste del mercado. Los precios estaban algo altos, es más, habían subido más rápido de lo normal, por lo que esta crisis los rebajará. Realmente el año empezó con una ligera bajada de ventas y esto será una continuación, aunque algo más acusada. El panorama no indica que se vaya a producir una hecatombe como en 2008.

Incluso, esperamos una rápida recuperación. Mientras que en 2008 se veía que iba para largo y al final tardó 10 años en recomponerse el mercado, aquí no, en principio.  Es cierto, que durante este proceso se realizarán menos operaciones, pero no habrá grandes bajadas de precios.

Entonces, a pesar de la detención de la actividad, tampoco se producirán grandes caídas en los precios de los inmuebles…

—No, serán mínimas y tampoco generalizadas en todo el territorio, dependerá de las zonas, ya que lo que más afecta es la falta de producto en venta. Es el caso de las grandes ciudades, donde no hay mucho producto a la venta. Al no haber tanto, las bajadas de precio tampoco tienen mucho sentido.

Pero, por ejemplo, en las zonas turísticas sí que se producirá una mayor bajada, principalmente porque no se llevarán a cabo operaciones con los visitantes extranjeros que llegan durante la temporada estival. Si no hay demanda, bajan los precios, como es normal.

En relación al turismo, este frenazo en este sector habrá hecho que muchos pisos destinados al alquiler turístico pasen a ser alquileres normales…

—Sí, esto se produce porque la gente que estaba pagando sus hipotecas o facturas con el beneficio del alquiler turístico, ahora ve que este modelo no tiene ninguna rentabilidad en este momento. Prefieren recibir menos dinero que con el turístico, pero al menos que sea seguro. El alquiler se sigue manteniendo bien, por lo que es una solución para muchos propietarios con este tipo de inmuebles.

Eso sí, de momento, tampoco se nota mucho en el número de viviendas puestas en alquiler, aunque más adelante seguro que se verá una subida del número de producto, sobre todo en zonas donde había mucho alquiler turístico como la costa o las grandes urbes.

¿Cómo cambiará el mercado inmobiliario con el coronavirus?

—El mercado de la compra-venta de viviendas gozaba de salud. Habíamos pasado los tres últimos años bastante bien, aunque este año había empezado algo más flojo. El mercado no estaba saturado y se vendía bien, nada que ver con la época del boom, en la que había un exceso de compradores. Es más, la estabilidad era su principal característica con un buen ritmo de compra y venta y un buen número de inversionistas que adquirían pisos para alquilar.

El problema al que se enfrentará el mercado vendrá marcado por la situación de la ciudadanía. Hay que tener en cuenta que el paro va a aumentar, lo que hará que el mercado de compra-venta de viviendas se resienta y se tire más del alquiler. La compra de un piso es a muchos años y meterte en 40 años de préstamo con esta situación da miedo. Si no hay una seguridad económica y las personas tienen miedo de perder su trabajo, nadie se va lanzar a comprar un piso.

Tal vez si aparece una vacuna o un remedio y hace que la pandemia no vuelva, las empresas recuperen confianza y entonces volvamos a vender más. Sin embargo, los tiempos vendrán dados por la pandemia.

¿Cree que el estado actual del mercado inmobiliario puede atraer a capitales que compren pisos de manera masiva?

—Cuando hay cualquier crisis siempre hay gente que se aprovecha. Seguramente que en este periodo habrá gente que conseguirá vender su piso e incluso saque beneficios.

Siempre hay ocasiones en el mercado inmobiliario. En la época del boom no había ocasiones, porque había cantidad de compradores y todos los vendedores pedían el máximo y lo conseguían. Al no haber ahora semejante cantidad de compradores, los que necesiten vender un inmueble tendrán que ajustar los precios. Los que no lo necesiten, esperarán a que les hagan una buena oferta. Depende de las circunstancias de cada uno, ya que hay muchos condicionantes que influyen mucho en la venta.

En relación al alquiler, ¿cómo ve las medidas impuestas por el Gobierno?

—En España tenemos un problema. Hay falta de oferta y exceso de demanda. El Gobierno se equivoca cuando intenta proteger más al inquilino que al propietario, olvidándose de las garantías legales del propietario. Si el propietario no tiene las garantías legales del Gobierno y se siente desprotegido, es probable que quite pisos del mercado.

Entonces, sube la demanda, baja la oferta y suben los precios. Para que los precios sean más bajos, la oferta tiene que estar por encima de la demanda. Para ello los propietarios tienen que tener ayudas y seguridad jurídica, que les inciten a poner su piso en alquiler.

El 80% de los pisos en alquiler son de particulares, no de grandes empresas. Por eso, hay que generar confianza para que los particulares puedan comprar pisos y ponerlos en alquiler con garantías y tranquilidad. Solo así se bajarán los precios. Si hay siete interesados en un piso y un solo piso, el propietario pedirá el máximo, pero si hay un interesado y siete pisos tendrá que ajustar el precio.

Entonces, ¿hay que dar ayudas a los arrendadores?

—No puedes decir que el arrendador no cobre. Lo que tiene que decir el Gobierno es que hay que ayudar al arrendatario para que pague el arrendador.

Es verdad que, en el caso de locales comerciales, hay muchas empresas que tienen problemas para pagar el alquiler, pero no puedes echarle la carga al arrendador. Si hablamos de las inmobiliarias, la mayoría están pagando unos alquileres del 100%. Son unos gastos que les están comiendo, ya que los precios no se bajan, pero claro el arrendador tampoco tiene la culpa.

Una situación que llevará a muchas inmobiliarias a cerrar.

—Muchos se lo están planteando y depende de lo que dure esta crisis, lo harán. Hay que pensar que más allá del momento de parón, no arrancaremos con el mercado al 100%, ni siquiera al 80%, sino a un 20%. No todos podrán aguantar con una rentabilidad del 20%. Hay a gente que les ha pillado con un colchón de dinero, pero otros no, porque han hecho inversiones.

Además, si nos piden unas medidas de distanciamiento social y sanitarias que no se pueden dar por el tamaño de nuestros negocios, pues también tendremos que cerrar. Hay una gran inseguridad porque tampoco sabemos a dónde vamos y qué va a pasar.

El mercado no se va a reactivar inmediatamente. Si no tienes visitas, clientes y ventas, el negocio no funciona. Pasas meses con gastos, pero sin ingresos. En el momento que se incorporen los empleados, ya sin ERTE, las empresas se van a enfrentar a serios problemas.

Cortesía de Sputnik