Hipotecas: SCJN invalida artículo del Código Civil de Puebla

La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) declaró inconstitucional el artículo 2947 del Código Civil del Estado de Puebla, porque permite despojar a los legítimos propietarios de inmuebles que hayan sido hipotecados falsificando documentos.

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La Corte resolvió el Amparo en revisión 6289/2022, tramitado por dos ciudadanos que entablaron un juicio porque un tercero entregó un inmueble suyo, en pago por un crédito que tramitó con un poder falso.

La ponencia, a cargo de la ministra Ana Margarita Ríos Farjat, determinó que el artículo 2947 vulnera el derecho a la propiedad, pues estipula que la hipoteca de un inmueble es válida, pese a que después del contrato se declare nulo el título de propiedad que lo sustentó.

El artículo 2947 señaló que «la hipoteca constituida por el propietario aparente es válida, independientemente de que se declare o no la nulidad del título de propiedad o la falta del mismo».

Es decir, que el acreedor (un banco o una hipotecaria), se puede quedar con la propiedad en cuestión, aunque se compruebe que la escritura o el poder con que se generó la hipoteca son falsos.

Lo dispuesto en el artículo mencionado aplica si se reúnen los siguientes requisitos: que el acreedor sea de buena fe, que los vicios del título de dominio no se desprendan del mismo Registro Público de la Propiedad y que la obligación garantizada tenga su origen en un acto a título oneroso.

Denunciaron presunto fraude

Los dueños del inmueble en el litigio 6289/2022 se ampararon contra una sentencia que validó la hipoteca constituida por un tercero, quien se ostentó como «representante» de los legítimos propietarios, mediante un poder falso.

Si bien la Corte consideró que esta medida – del artículo citado- tiene la finalidad de brindar seguridad jurídica a los acreedores de buena fe (instituciones bancarias), resulta innecesaria, ya que pudo plantearse una solución que no afectará el derecho a la propiedad de los auténticos propietarios.

El máximo tribunal señaló que el artículo 2947 impone a los propietarios un gravamen que «limita sus derechos a gozar y disponer» de su bien inmueble, lo cual resulta «injusto y desproporcionado».

En el caso expuesto, los legítimos propietarios no dieron su consentimiento para la hipoteca, además de que la recuperación plena de su inmueble estaba sujeta a que el tercero pagara la deuda al acreedor.

Ante el riesgo de que los propietarios perdieran su bien, la Sala determinó que la legislación puede establecer medidas diferentes para dar certeza a los acreedores, sin afectar «gravemente» el derecho a la propiedad privada.

De esta manera, regresó el asunto al Tribunal Colegiado encargado del caso para que emita una nueva resolución que no considere la aplicación del artículo invalidado.

Carga injusta contra propietarios

En entrevista, el doctor en Derecho, Edmundo Ramsés Castañón Amaro, explicó que la resolución de la Corte libera a los propietarios de un inmueble de una carga «injusta y desproporcionada».

Comentó que la resolución de la Corte beneficia a los dueños que pudieron ser víctimas de fraude, mediante documentos falsos que comprometan su patrimonio.

«Si tú, por ejemplo, tienes una casa y alguien la hipotecó sin que tú te enterarás, con documentos falsos, a ti te va a beneficiar (la resolución), porque si demuestras que no tienes conocimiento, que nunca te enteraste –del trámite de la hipoteca-, el acreedor, en este caso el banco, no podría quitártela (casa o inmueble)»

Edmundo Ramsés Castañón Amaro
Doctor en Derecho

Con este precedente, el también maestro en Ciencias Penales consideró que las instituciones bancarias deberán buscar más garantías o filtros antes de constituir contratos de hipoteca o crédito, para evitar estafas.

Consideró que la legislación poblana buscaba dar certeza a los acreedores contra la simulación de un acto jurídico, pero ahora, quienes tramitan un crédito o hipoteca podrán protegerse del abuso de poder de un tercero.

Ilustración: Iván Rojas

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